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美国投资移民陷阱大起底

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   看似划算的美国投资移民“买卖”,并非所有的项目都是馅饼,有些甚至是陷阱。

    蛇年新春伊始,美国投资移民(EB-5计划)的一颗“地雷”被引爆。2013年2月6日,北伊利诺伊州地区法院受理了美国证监会对芝加哥会议中心提起的证券欺诈诉讼,美国证监会并要求法院冻结该项目的所有资金。

    自此,这场被称为美国投资移民历史上最大的骗局落幕,超过250名投资人通过该项目的移民之路已彻底断绝,投资人接下来能做的,只是立即追回投资款,以免蒙受巨大损失。

    就在不久前,该项目的主要推广方还在通过宣讲会、短信、网络、专访、电视等全方位的广告攻势向众多有兴趣投资移民美国的人们全力推荐这一项目。

    中国的移民中介公司也对该项目进行了史无前例的推广,该项目的投资人也以中国人为主。美国专业律师网站法佑网披露称:为了向499名投资人在较短的时间内筹集3亿美元资金,芝加哥会议中心项目给中介的代理费用高达4.5万美元/人。

    这背后,则是2010年~2012年,投资移民潮席卷中国的三年。

    据美国国务院发布的数据,2010年,中国大陆投资移民申请人共有772件获得移民签证,占2010年美国投资移民签证发放总量的40.9%,第二位的韩国百分比仅为15.6%,不及中国的一半。

    根据美国移民局公布的数据,2011年,该国投资移民申请总共为3463件,其中,来自中国大陆的申请人达2408件,占总申请的69.5%,为美国提供了12亿美元投资。

    2012年提交美国的投资移民案总数为7641件,其中,来自中国大陆的申请为6124件,占总申请的80%多,为美国提供了30多亿美元投资。

    正因为这样的强劲势头,美国的投资移民项目在近年来纷纷进入中国市场。一时间,五花八门的广告词铺天盖地、扣人心弦、动人肺腑。直到芝加哥会议中心的投资移民项目被提起证券欺诈诉讼,那些繁花似锦的投资移民广告语言背后的1和事实才逐步浮出水面。

    《第一财经日报》记者对过去三年来在中国大力推销的美国投资移民项目进行排查发现,有些美国投资移民项目远非某些移民中介所介绍的那样“安全”、“可靠”。

    而对于一些美国投资移民项目而言,不仅项目的公开资本结构里存在猫腻,移民公司往往还会利用法律和制度的漏洞,与潜在投资者玩“区划游戏”,同时,设置“租户就业”陷阱也大行其道,托管账户亦可能暗藏杀机。

    亦因过去几年中国投资移民的剧增,美国国务院提出从2013年3月起,将实施投资移民的国家限制,即每年给中国提供有保障的700个名额,其余名额要在其他国家用不完时才能分配给中国。

    在美国移民项目鱼龙混杂之际,美国国务院将投资移民的大门对中国投资人关窄之举也许并不是坏事。

    陷阱一:证券欺诈

    所有的骗局都有1大白的一天。

    2月6日,美国证券会起诉芝加哥会议中心违反了3项证券法规定,“以欺诈的方式出售证券获取了1.45亿美元的投资款和另外1100万美元的管理费”。

    起诉书称,被告以“刻意误导和虚假信息骗取了超过250名外国投资人的资金”,其私募招股书中的“项目价值评估为人为捏造”,资金保障“子虚乌有”,被告已经将“超过90%的管理费挥霍一空”,“1.45亿美元的投资款也面临被挪用的风险”。

    而此前,该项目的推广公司在芝加哥会议中心项目介绍中总结了五个优势:(1)芝加哥会议中心是全球唯一的零碳环保酒店会议中心,收入高,运营成本极低;(2)作为高端酒店来说它的营利率门槛非常低,这个酒店达到42%的入住率就可以开始盈利,基本上可以抗拒任何今后美国经济不好带来的财务风险;(3)这个项目将保障每一位投资人获得绿卡。完全不存在投资人不能获得永久绿卡的问题;(4)这是一个政府对投资保障作出承诺,并由美国“地位仅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投资银行保证资金完全到位;(5)完善的退出机制,如果到了第五年,整个项目不管到时候进行到什么程度,投资者都可以自由退出。

    项目推广公司声称,芝加哥会议中心项目被州政府聘请第三方专业机构作出的五年后的保守估值将超过EB-5投资额的6倍,因此,以全部资产作为质押的该项目是最安全的EB-5项目。

    而被中介机构天花乱坠的广告所掩盖的事实1又是如何呢?

    该项目的所有者,现年28岁的安索·瑟蒂(Anshoo Sethi)被神话成有三十多年经营酒店开发生意的家族,但根据《科恩房地产日报》2009年1月14日报道,他的家族“从未开发过一家酒店”。

    就是这样的情况下,自称“三十年酒店世家开发经验”的28岁CEO瑟蒂,从2007年开始把计划一拖再拖,纸上酒店越盖越大,投资者从美国拉到了中国,投资者从商业投资者改成了EB-5投资者, 广告从报纸打到了央视。

    自2011年下半年起,作为芝加哥会议中心总裁,瑟蒂在其中国中介公司的陪同下,频频亮相于中国各大媒体,计划从中国筹资2.5亿美元在奥黑尔国际机场附近兴建五家豪华酒店,并使投资人借此拿到绿卡。然而美国业内有不少资深移民分析师却对其计划的可行性深表怀疑,称该项目折射出EB-5投资移民的风险。

    按照瑟蒂的计划,会议中心的落脚点位于芝加哥Norwood Park社区。事实上,这片地上现有的建筑是他的家族开办的经济型酒店,入住价格仅为每晚33美元,泳池因长年不用而底部长满青草;连他本人也承认该项目是一桩“艰难的买卖”。

    这个项目多次被中介标榜为政府项目,事实上美国当地政府多次与其切割,明确否认“政府代言”。

    伊州政府一开始对瑟蒂的宏大计划十分感兴趣,当时的伊州商业与经济机会部部长沃伦·里布雷(Warren Ribley)曾在一段宣传视频中露面表示对该项目的支持,同一视频还展示了伊州州长帕特·奎恩(Pat Quinn)前往北京参加宣传活动的情景。

    但该项目与政府的关系并非外人所想的那样可靠。伊州1已在今年1月向瑟蒂发去多封邮件,明确要求后者停止在宣传材料中使用州长的照片和州政府印章,但瑟蒂称他对政府的人事变动毫不知情,仍在宣传中继续使用里布雷和奎恩的视频。

    伊州政府发言人玛塞琳·拉芙(Marcelyn Love)称,里布雷擅自同意在瑟蒂宣传视频中代言的行为属于超越职权,并未经过州长的批准;而且州长亲临北京参与项目宣传的说法也是一个误会,他到现场的目的只是想在一般意义上促进对伊州的投资,而绝非为瑟蒂的项目做代言广告。

    这么一个充满谎言和误导的项目,却因中介机构严重夸大事实而成了中国投资移民趋之若鹜的热门项目。但是,在美国的投资移民界,几乎没有任何专业人士对它看好。

    投资移民项目分析网站eb5info.com的创始人迈克尔·吉布森(Michael Gibson)称芝加哥会议中心项目“过于庞大”且“不现实”,他提到芝加哥的酒店市场已然饱和,而且要吸引到大量私人投资者和公共融资本身便是一项极为艰巨的任务,他在访谈中直言该项目“简直是一团糟”。

    吉布森指出,要达到从499名投资人身上筹集巨额资本这一目标,中国和其他国家的中介机构往往会在宣传中严重夸大事实。

    一名芝加哥财务分析师胡鹏宇(Punyu Ho)曾告诫对会议中心项目感兴趣的投资人,瑟蒂在项目宣传中有大量假设是站不住脚的,例如声称该项目中的一处地产在未来将值6亿美元,但该地产在2003年的实际售价仅为1320万美元;“试问要如何修缮这块地皮,才能使这一价格实现?”

    该项目的其他信息也是谎话连篇,就连被其称为美国排名第二的投行Loop Capital,也不过是一家只有170人的三流小投行,根本不能和高盛、摩根士丹利、美林等投行相提并论。

    即便是这个小投行,也并没有像中介宣传的那样,给这个项目提供任何资金保障。

    瑟蒂在其个人主页上称自己有着15年的房地产开发和财务分析经验,这意味着他早在13岁便已入行。

    瑟蒂家族开办的芝加哥奥黑尔花园酒店目前处于惨淡经营状态,芝加哥建筑检查1在去年对该酒店的评价是:地面覆层有缺陷,缺乏感烟火灾探测器,墙上和天花板上有孔洞。

    该酒店的品牌原本属于温德姆连锁,但温德姆酒店集团在去年起诉瑟蒂父子违反连锁店的卫生规定,起诉要求解除加盟合约并索赔35.5万美元;瑟蒂父子的酒店在本次官司后丧失加盟店资格,现以自主名义经营。

    伊州政府在2010年起诉瑟蒂父子,称其酒店拖欠员工工资8300美元;

    法庭文件还显示,一家货币兑换公司也在同年起诉该酒店签发空头支票。

    当然,项目方和中介对投资人刻意隐瞒了所有的这些公共资料,即便有些投资人查到这些信息,中介公司都是振振有词地告诉投资人,这是因为他们的项目做得好,有竞争者出于嫉妒刻意破坏。

  
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